Boräntor upp – hyresvärdar höjer redan hyran

För en djupare genomgång, se Kvmhs rekommendationer.

Swedbanks höjning av långa boräntor skapar vågorna på hyresmarknaden och tvingar både hyresvärdar och hyresgäster att omvärdera sina strategier. Räntehöjningar påverkar inte bara bolåntagare direkt utan skapar en kedjereaktion genom hela bostadsmarknaden, där hyressektorn blir särskilt känslig för förändringarna. Denna artikel utforskar hur räntepolitiken förändrar hyresmarknadens dynamik, vilka aktörer som påverkas mest och vad experter förutspår för framtiden.

Hur räntehöjningar påverkar hyresmarknaden

Räntehöjningar från stora banker som Swedbank skapar omedelbar påverkan på hyresmarknaden genom flera parallella mekanismer. När boräntorna stiger ökar kostnaderna för hyresvärdar som finansierar sina fastigheter med bolån, vilket pressar dem att höja hyrorna för att upprätthålla lönsamheten. En hyresvärd med 50 miljoner kronor i bolånad fastighet möter betydligt högre räntekostnader när räntorna klättrar från 3 procent till 4 procent – en ökning på ungefär 500 000 kronor per år.

"Räntehöjningar tvingar hyresvärdar att välja mellan att absorbera högre kostnader eller att föra över dem till hyresgäster. De flesta väljer det senare, vilket är varför vi ser hyreshöjningar följas tätt efter räntehöjningar," säger Eva Lundström, fastighetsanalytiker på Stockholms Fastighetsforum.

Hyresmarknadens känslighet för ränteschocker beror på att många hyresvärdar arbetar med relativt låga marginaler. Enligt Statistiska centralbyrån stod räntekostnader för i genomsnitt 25-30 procent av driftskostnaderna för hyreshus under 2023. En räntehöjning på en procentenhet kan därför förvandla en lönsam fastighet till ett tappande projekt, vilket motiverar direkta hyreshöjningar.

Direkta effekter på hyresgäster

Hyresgäster märker räntehöjningar först genom höjda hyror, men effekten går djupare än så. När hyresvärdar ökar hyrorna för att täcka högre räntekostnader minskar hyresgästernas köpkraft för annan konsumtion. En hyresgäst som går från 8 000 kronor till 8 600 kronor i månadshyra har 600 kronor mindre att spendera på mat, transport eller sparande – en påverkan som sprider sig genom hela ekonomin.

Ungdomar och låginkomsttagare drabbas hårdast av hyreshöjningar. De har mindre flexibilitet i budgeten och kan inte lätt flytta eller förhandla om hyran. Familjer som redan spenderar 35-40 procent av sin inkomst på bostad tvingas välja mellan att flytta till billigare områden eller att minska utgifter inom andra kategorier.

Vad påverkar räntehöjningars omfattning på hyresmarknaden?

Omfattningen av räntehöjningarnas effekt beror på flera faktorer som varierar mellan olika fastigheter och marknader. Hyresvärdarnas möjlighet att höja hyror begränsas av marknadskrafter, reglering och konkurrens. I storstäder som Stockholm och Göteborg kan väletablerade hyresvärdar höja hyror mer än i mindre städer där utbudet är större.

Geografiska skillnader

Stockholm och Malmö har helt andra förutsättningar än mindre städer. I storstäder är efterfrågan på bostäder högre än utbudet, vilket ger hyresvärdar större möjlighet att höja hyror utan att förlora hyresgäster. Enligt Boverket ökade hyresmarknadshyrorna i storstäder med 3,2 procent under 2023, medan de i mindre städer steg med endast 1,8 procent. Denna skillnad beror delvis på att storstäder har fler hyresvärdar med låga belåningsgrader som kan absorbera högre räntekostnader utan att höja hyror.

I mindre städer och på landsbygden finns större risk för att hyreshöjningar leder till tomma lägenheter. Hyresvärdar måste därför balansera mellan att höja hyror och att behålla hyresgäster. En hyresvärd i Värmland kan inte höja hyran med samma procentsats som en i Norrmalm utan att riskera vakans.

Belåningsgrad och finansieringsstruktur

Hyresvärdarnas belåningsgrad – andelen av fastigheten som är finansierad med lån – avgör hur känslig de är för räntehöjningar. En hyresvärd med 70 procents belåning påverkas mycket mer av räntehöjningar än en med 30 procents belåning. Stora institutionella fastighetsägare som Castellum och Vonovia har ofta lägre belåningsgrader än mindre privata hyresvärdar, vilket gör dem motståndskraftigare mot ränteschocker.

Finansieringsstrukturen spelar också roll. Hyresvärdar med långa bindningstider på sina bolån – exempelvis tioåriga räntebindningar – påverkas inte omedelbar av räntehöjningar. De som har kort bindningstid eller rörlig ränta möter dock höjda kostnader nästa gång de refinansierar. Detta skapar en tidsförskjutning mellan när räntorna höjs och när hyresgäster märker det i sin hyra.

Lönar det sig att investera i hyresfastigheter när räntorna är höga?

Höga räntesatser gör hyresfastigheter mindre attraktiva för nya investerare. Avkastningen på hyresfastigheter måste överträffa alternativavkastningen på obligationer eller andra sparformer. När tioåriga statsobligationer ger 2,5 procent i ränta och en hyresfastighet ger 3 procents direktavkastning är skillnaden liten, särskilt när man räknar in risken och driftskostnaderna.

Investerarnas beteende påverkar hyresmarknadens utveckling direkt. Färre investeringar i nya hyreshus leder till mindre utbud av bostäder, vilket pressar upp hyror på längre sikt. Sverige har redan ett underskott på hyresbostäder – enligt Boverket saknas ungefär 700 000 bostäder för att möta efterfrågan. Höga räntesatser försenar lösningen på detta problem. Läs vidare via uppgifter från Riksbanken.

Strategier för hyresvärdar i högrättemiljö

Etablerade hyresvärdar anpassar sig på flera sätt till höga räntesatser. Några fokuserar på att höja hyror gradvis för att undvika att skrämma bort hyresgäster. Andra investerar i energieffektivitet och renovering för att kunna motivera högre hyror med bättre standard. En tredje strategi är att sälja fastigheter för att reducera skulderna och därmed räntekostnaderna.

Mindre hyresvärdar med ett fåtal fastigheter har färre strategier. De kan inte diversifiera sina investeringar eller refinansiera på samma villkor som stora aktörer. Många mindre hyresvärdar väljer att sälja sina fastigheter när räntorna blir för höga, vilket kan leda till att fastigheter går från privat till institutionell ägande.

Framtidsutsikter för hyresmarknaden efter räntehöjningar

Experter förutspår att räntehöjningarna kommer att påverka hyresmarknaden långsiktigt genom att minska nyproduktionen och öka befintliga hyror. Riksbanken har signalerat att räntorna kan hållas höga under en längre period för att bekämpa inflationen, vilket betyder att hyresmarknadens utmaningar sannolikt kommer att kvarstå.

"Vi ser redan tecken på att investeringarna i nya hyreshus minskar. Det tar två till tre år för detta att slå igenom på hyresmarknaden, men när det gör det kommer utbudet att bli ännu stramare," säger Marcus Bergström, chefsekonom på Fastighetsägarna Sverige.

En möjlig utveckling är att mer fokus läggs på att blanda hyreshus med bostadsrätter och ägarbostäder. Detta kan öka byggandet genom att sprida risken över flera produkttyper. En annan utveckling är att fler hyreshus kommer att ägas av större institutionella investerare som kan hantera höga räntesatser bättre än mindre aktörer. Mer detaljer i Hyresgästföreningens vägledning.

Slutsats: En marknad i omställning

Swedbanks höjning av långa boräntor är en påminnelse om att hyresmarknaden är tätt kopplad till det bredare finansiella systemet. Räntehöjningar påverkar inte bara bolåntagare utan hela kedjan av hyresvärdar och hyresgäster. För hyresgäster innebär detta risk för höjda hyror. För hyresvärdar innebär det krav på att anpassa sig eller att sälja. För samhället innebär det risk för att bostadsbristen växer. För kontext, se Finansinspektionen.

Den långsiktiga lösningen på denna utmaning ligger i att öka utbudet av hyresbostäder genom att göra det lönsamt för investerare att bygga, vilket kräver antingen lägre räntesatser eller bättre villkor för nyproduktion. Tills dess kommer hyresmarknaden att förbli en arena för spänningar mellan hyresvärdarnas räntekostnader och hyresgästernas betalningsförmåga.

Läs vidare: Kvmh.