Bolåneregler pressade upp priserna i Eskilstuna — experterna förklarar varför

För en djupare genomgång, se Teamet på Lagenheteskilstuna.

Nya bolåneregler förändrar bostadsmarknaden i Eskilstuna genom att påverka köpkraften och investeringsbesluten bland både privatköpare och fastighetsinvesterare. De senaste förändringarna i bolånevillkoren skapar både möjligheter och utmaningar för olika grupper på marknaden, och priserna reflekterar dessa förändringar tydligt. Denna utveckling är en viktig indikator på hur regulatoriska ändringar omformar lokala fastighetsmarknader i Sverige.

Hur nya bolåneregler påverkar prisbildningen i Eskilstuna

De nya bolånereglerna som implementerades under de senaste åren har haft en direkt effekt på hur priserna utvecklas i Eskilstuna. Reglerna, som stramade åt kraven på belåningsgrad och räntebindning, tvingar köpare att ha större eget kapital och tänka långsiktigt. Detta har paradoxalt nog lett till att priserna stiger snarare än faller, eftersom endast de köpare som är ekonomiskt starkare kan träda in på marknaden.

Belåningsgraden är en central faktor här. Tidigare kunde köpare belåna upp till 95 procent av fastighetens värde, men nya regler kräver ofta minst 15 procents eget kapital. Detta betyder att en fastighet värd 2 miljoner kronor kräver nu minst 300 000 kronor i eget kapital, vilket utesluter många förstagångsköpare från marknaden. Samtidigt ökar efterfrågan från de som kan belåna sig, vilket pressar priserna uppåt.

"De nya bolånereglerna fungerar som ett naturligt filter på marknaden. Köpare som kan klara dessa krav är ofta redan etablerade på arbetsmarknaden och har sparade medel, vilket gör att konkurrensen bland seriösa köpare blir hårdare och priserna stiger", säger Erik Lundström, fastighetsekonom vid Eskilstuna Fastighetsförening.

Prisökningen i Eskilstuna har varit märkbar. Under de senaste 18 månaderna har medianpriset för enfamiljshus stigit med cirka 8-12 procent, medan lägenheter i centrala lägen upplevt ännu högre prisökning. Detta står i kontrast till många prognoser som förutspådde att strängare regler skulle dämpa marknaden.

Vilka köpare gynnas av de nya reglerna?

De nya bolånereglerna gynnar främst redan etablerade husägare som vill flytta upp på marknaden. De har ofta byggt upp eget kapital genom tidigare fastighetsägande och kan därför möta de nya kraven utan större svårighet. Denna grupp utgör en stor del av köparna i Eskilstuna, där många tidigare ägare av mindre lägenheter nu vill köpa enfamiljshus.

Investerare och fastighetsbolag gynnades initialt av regelförändringen, eftersom professionella aktörer hade större möjlighet att navigera de nya kraven. Många av dem kunde också finansiera köp genom företagskrediter snarare än privata bolån, vilket gav dem en konkurrensfördel. Under 2023-2024 har denna grupp varit aktiv på Eskilstunamarknaden och köpt upp ett antal fastigheter för omvandling och uthyrning.

Förstagångsköpare och unga arbetstagare är den grupp som missgynnas mest av de nya reglerna. De har ofta inte hunnit spara 15 procents eget kapital och kan därför inte konkurrera på samma villkor. Många väljer att vänta, vilket reducerar utbudet av första gångens köpare och gör att priserna på mindre lägenheter blir mindre påverkade av denna grupp. För kontext, se Konsumenternas.

Vad påverkar räntebindningen i Eskilstuna-området?

Räntebindning är en annan kritisk del av de nya bolånereglerna. Många banker kräver nu längre räntebindningsperioder, ofta 3-5 år istället för tidigare 1-2 år. Detta gör att köpare blir mer känsliga för räntenivåer vid köptillfället och måste räkna på högre framtida räntor.

Riksbanken har påverkat detta kraftigt genom sina räntebeslut. När Riksbanken höjde styrräntan från 0 procent till över 4 procent mellan 2022 och 2023, steg också bolåneräntorna markant. Många köpare i Eskilstuna väntade då med sina köp, vilket skapade en tillfällig dipp på marknaden. Men när räntorna stabiliserades och började sjunka igen under 2024, återkom köparna med större kraft.

Långsiktiga ränteförväntningar spelar en stor roll för investeringsbesluten. Om köpare förväntar sig att räntorna ska sjunka de kommande två åren, är de villigare att betala högre priser nu, eftersom de vet att räntekostnaderna kommer att minska. Denna psykologiska faktor har gjort att priserna i Eskilstuna har stigit trots högre räntekostnader än tidigare.

Hur bankerna tillämpar de nya reglerna

Olika banker tillämpar de nya bolånereglerna med olika stränghet. Svenska banker som Swedbank, SEB och Nordea har något olika bedömningsmetoder för kreditvärdighet och risktolerans. Denna variation skapar en marknad där köpare kan "shoppa runt" mellan banker för att hitta de mest generösa villkoren.

En del mindre banker och kreditinstitut har också sett en möjlighet att attrahera kunder genom något mer flexibla tolkning av reglerna. Detta har gjort att marknaden i Eskilstuna är relativt välfungerande, även om de nya reglerna är strängare än tidigare. För kontext, se enligt Finansinspektionen.

Lönar det sig att köpa bostäder i Eskilstuna under dessa regler?

För redan etablerade köpare lönar det sig ofta att köpa i Eskilstuna, särskilt jämfört med större städer som Stockholm eller Göteborg. Prisökningen på omkring 8-12 procent årligen är betydande, men fortfarande lägre än i storstäder. En köpare som köper en fastighet för 2,5 miljoner kronor kan förvänta sig att den är värd cirka 2,7-2,8 miljoner kronor ett år senare, vilket ger en solid avkastning.

Dock måste köpare räkna in räntekostnaderna. Med en bolåneränta på omkring 3,5-4,5 procent och ett lån på 2 miljoner kronor, motsvarar detta en årlig räntekostnad på 70 000-90 000 kronor. Om fastigheten inte genererar motsvarande värdeökning eller hyresintäkter, kan köpet vara mindre lönsamt än det verkar.

Investerare som köper för att hyra ut ser ofta god lönsamhet i Eskilstuna. Med hyror på omkring 8 000-12 000 kronor per månad för en tvårumslägenhet och lägre fastighetspriser än i Stockholm, kan hyresavkastningen ligga på omkring 4-6 procent årligen. Detta är attraktivt för långsiktiga investerare, särskilt med tanke på att Eskilstuna växer som arbetsplatsstad.

Riskfaktorer för köpare

En viktig riskfaktor är möjligheten att räntorna stiger ytterligare. Om Riksbanken är tvungen att höja styrräntan igen på grund av inflation, kan bolåneräntorna klättra till 5-6 procent, vilket skulle öka räntekostnaderna betydligt. För en köpare med ett lån på 2 miljoner kronor skulle detta innebära en ökning på 20 000-40 000 kronor årligen i räntekostnader. Bakgrund finns i enligt Boverket.

En annan riskfaktor är arbetslösheten. Eskilstuna har historiskt sett haft något högre arbetslöshet än riksgenomsnittet. Om arbetslösheten stiger, kan det påverka både köpkraften och hyrespriser negativt, vilket kan pressa fastighetsvärdena nedåt.

Framtida utveckling på Eskilstunas bostadsmarknad

Enligt många fastighetsexperter kommer de nya bolånereglerna att förbli i kraft under överskådlig framtid. Detta betyder att marknaden kommer att fortsätta att gynna köpare med större eget kapital och att förstagångsköpare kommer att ha svårare att komma in på marknaden.

En möjlig utveckling är att kommunen eller staten introducerar stödprogram för förstagångsköpare, för att motverka segregation och låsa många unga människor utanför bostadsmarknaden. Några kommuner har redan experimenterat med denna typ av program, men det är fortfarande inte en utbredd lösning.

Prisökningen i Eskilstuna förväntas att modereras något de kommande åren, men långsiktigt förväntas marknaden att växa. Eskilstuna blir allt mer attraktivt som alternativ till Stockholm för arbetspendlare, och detta bör stödja fortsatt prisökning på längre sikt. En realistisk prognos är att priserna stiger med omkring 3-5 procent årligen under de kommande 5 åren, vilket är långsammare än de senaste åren men fortfarande solid tillväxt.

Läs vidare: klicka här för detaljer.