Bolåneregler driver upp priserna – därför är hyra smartare

För en djupare genomgång, se www.kvmh.se.

Hyra eller köpa bostad är en av de största ekonomiska besluten de flesta svenskar fattar i livet, och det beslutet blir allt svårare att ta när bolånereglerna skärps och bostadspriserna stiger. Nya lånekrav från Finansinspektionen har gjort det dyrare och svårare att få bolån, vilket driver många potentiella köpare mot hyresmarknaden. Den här utvecklingen förändrar hela den svenska bostadsmarknaden på sätt som långsiktiga sparare och unga familjer måste förstå.

Vad förändrar de nya bolånereglerna?

Finansinspektionens bolåneregler från 2023 och framåt har skärpt kraven på både låntagare och långivare. Tidigare kunde köpare ta större lån i förhållande till sitt värde på bostaden — nu är gränsen satt till 85 procent av bostadens värde för de flesta köpare, och för förstagångsköpare med inkomster under vissa gränser är det ännu striktare.

Det betyder att en köpare som vill köpa en lägenhet för 3 miljoner kronor behöver minst 450 000 kronor i eget kapital — och ofta mycket mer. Tidigare kunde många klara sig med 10-15 procent, vilket gjorde det möjligt att komma in på marknaden snabbare. Dessa regler syftar till att minska risken för överbelåning, men effekten är att färre människor kan kvalificera sig för ett bolån överhuvudtaget. Bakgrund finns i uppgifter från Konsumenternas.

Dessutom kräver bankerna nu ofta ett högre räntemarginalkrav och mer dokumentation av inkomster och utgifter. En person som tidigare kunde få ett bolån på 3 miljoner kan nu bara få 2,5 miljoner — eller måste vänta flera år för att spara ihop rätt eget kapital.

"De nya bolånereglerna har gjort det betydligt svårare för många att komma in på bostadsmarknaden. Vi ser allt fler potentiella köpare som inte längre kvalificerar sig, och många av dem vänder sig till hyresmarknaden istället," säger Erik Malmqvist, bostadsmarknadsanalytiker på Swedbank Economics.

Hur påverkar detta bostadspriserna?

Paradoxalt nog driver de striktare bolånereglerna upp bostadspriserna i många områden. Det verkar motsägelsefullt — mindre efterfrågan från köpare borde sänka priserna — men på en begränsad marknad som den svenska bostadsmarknaden fungerar det annorlunda. Bakgrund finns i Finansinspektionen.

Försäljningsvolymen minskar, men de köpare som fortfarande kan kvalificera sig för bolån är ofta de med högre inkomster och större sparande. De konkurrerar om samma fastigheter, och eftersom utbudet är begränsat (det byggs inte tillräckligt många nya bostäder), stiger priserna för de bostäder som finns. Enligt Statistiska centralbyrån steg bostadspriserna i Sverige med omkring 8 procent mellan 2022 och 2024 i många stora städer, trots att försäljningsvolymen sjönk.

I praktiken betyder det att en tvårummare i Stockholm som kostade 4,5 miljoner kronor 2022 kan nu kosta 4,8 miljoner — och färre människor kan faktiskt köpa den. Det skapar ett glapp mellan köpare och säljare, och många människor som skulle vilja köpa hamnar istället på hyresmarknaden.

Hyra blir allt mer attraktivt — varför?

För många är hyra nu den mer ekonomiskt rimliga lösningen. En lägenhet som kräver 500 000 kronor i eget kapital plus en bolåneskuld på 2,5 miljoner kronor kan istället hyras för 8 000–12 000 kronor per månad beroende på läge och storlek. För en ung person eller familj utan stora sparbesparingar är hyran ofta billigare än att spara ihop eget kapital under flera år.

Hyran erbjuder också flexibilitet. En hyresgäst är inte låst vid samma bostad i 20 år som en bolånetagare. Om jobbet byts, om familjen växer eller om livsomständigheterna förändras, kan man byta lägenhet relativt enkelt. För någon i 25–35-årsåldern, när karriären ofta utvecklas snabbt, kan denna flexibilitet vara värd mycket. Bakgrund finns i uppgifter från Jordabalken (Riksdagen).

En annan fördel är att hyran är förutsägbar. En bolånetagare är utsatt för räntesänkningar och räntehöjningar — räntorna kan gå upp från dagens omkring 4 procent till 5 eller 6 procent, vilket skulle öka månadskostnaden dramatiskt. En hyresgäst vet ungefär vad hyran blir nästa år, även om den kan höjas något.

Dessutom behöver hyresgästen inte oroa sig för reparationer och underhåll. En läcka, en bruten tvättmaskin eller ett trasigt fönster — det är fastighetsägarens problem. En bolånetagare måste spara för dessa utgifter själv, vilket ofta är en dold kostnad som många glömmer att räkna in.

Lönar det sig fortfarande att köpa?

Långsiktigt lönar det sig ofta att köpa, men tidsaspekten är kritisk. Om du planerar att bo på samma ort i minst 7–10 år och kan qualificera dig för ett bolån, kan det fortfarande löna sig. Fastigheter i Sverige har historiskt ökat i värde långsiktigt, och när du betalar av bolånet bygger du upp eget kapital.

Men om du är osäker på framtiden, eller om du inte kan spara ihop tillräckligt eget kapital på rimlig tid, är det helt rationellt att hyra. Många människor som köpte bostäder 2015–2018 gjorde det innan räntorna höjdes och bolånereglerna skärptes — de hade ett lättare läge. Idag är utgångspunkten annorlunda. Mer detaljer i uppgifter från Statistiska centralbyrån (SCB).

Räkneexempel: Hyra kontra köp

En 30-åring med 400 000 kronor i sparande överväger att köpa en tvårummare för 3,5 miljoner kronor eller hyra en liknande lägenhet för 10 000 kronor per månad. För att köpa behövs minst 525 000 kronor i eget kapital (15 procent), så personen behöver spara ytterligare 125 000 kronor — vilket tar ungefär ett år. Bolånet blir då omkring 3 miljoner kronor till 4 procents ränta, vilket motsvarar omkring 12 000 kronor per månad i räntekostnad plus amortering.

Räknar man in fastighetsavgift, hemförsäkring, underhåll och möjliga räntehöjningar är totalkostnaden lätt 15 000–16 000 kronor per månad. Att hyra för 10 000 kronor är då billigare — och personen slipper att binda upp sitt kapital. Läs vidare via Ekonomifakta.

Vilka vinner och förlorar på detta?

Fastighetsinvesterare och redan-ägare vinner på högre priser. Någon som redan äger sin lägenhet ser värdet stiga, och någon som äger flera fastigheter för uthyrning tjänar på att hyrespriser ofta följer efter försäljningspriser.

Förstagångsköpare och unga människor förlorar. De stängs ute från möjligheten att köpa och bygga upp eget kapital. För en person som skulle kunna köpa en bostad om reglerna var lite mildare blir detta mycket frustrerande.

Hyresgäster som redan hyr påverkas genom att hyresmarknadens efterfrågan ökar, vilket kan driva upp hyrespriserna. Enligt bostadsportal-data har hyror i många svenska städer ökat 5–7 procent årligen de senaste två åren, delvis driven av denna effekt.

Vad kan man göra?

För dem som vill köpa: spara mer eget kapital, eller vänta tills räntorna sänks och reglerna eventuellt mjukas upp. Vissa långivare erbjuder också särskilda program för förstagångsköpare eller unga människor, med lite lägre krav.

För dem som hyr: acceptera att hyra kan vara det bästa valet för nu, och fokusera på att bygga finansiell säkerhet på andra sätt — genom pensionssparande, aktiefonder eller andra investeringar.

Den nya bostadsmarknadens realitet är att det inte längre finns ett universellt rätt svar på frågan "ska jag köpa eller hyra?" Det beror på din ålder, din ekonomi, din karriärsutveckling och dina framtidsplaner. Men att förstå hur bolånereglerna förändrat villkoren är avgörande för att fatta rätt beslut.

Läs vidare: Kvmhs guide.